BRATISLAVA. Podnikateľ Juraj Široký bude mať onedlho úplne pod kontrolou nový hotel pri Zimnom štadióne Ondreja Nepelu, ako aj pozemok pod ním.
Doteraz hotel vlastnila firma Tehelné pole, v nej malo okrem Širokého 40-percentný podiel aj mesto Bratislava. Pozemky si majiteľ hotela prenajímal od mesta.
Mestskí poslanci však minulý týždeň odhlasovali, že pozemok predá Tehelnému poľu za niečo vyše milióna eur.
Mesto sa zároveň vzdá 40-percentného podielu v Tehelnom poli za dvojnásobok nominálnej hodnoty jeho akcií.
Majoritný akcionár Tehelného poľa firma TP Slovan tak získa všetky práva na nový hotel za 26 560 eur.
Primátor Bratislavy Milan Ftáčnik (nezávislý s podporou Smeru) hovorí, že Tehelné pole bolo v strate a chcelo preto zvýšiť základné imanie. To by pre mesto znamenalo výdavky viac než milión eur.
„Preto sme si povedali, že je lepšie akcie predať ako čakať na dividendy. Museli by sme vyrovnať na každú akciu 270-tisíc eur,“ vysvetľuje Ftáčnik.
Ako vzniká cena akcií?
Na ohodnotenie pozemkov pod štadiónom si mesto dalo vypracovať odborný posudok.
Suma 1,037 milióna eur za vyše štyritisíc štvorcových metrov, ktorú znalec vyrátal, sa pozdáva aj Martinovi Lazíkovi z Národnej asociácie realitných kancelárií. Tvrdí, že je v rámci trhových limitov.
Na ocenenie balíka akcií, s ktorými sa odpredávajú aj akcie v štvorhviezdičkovom hoteli, sa však už odborný posudok vypracovať nedal.
„Vychádzali sme z nominálnej hodnoty akcií. Tú sme vynásobili dvoma a povedali sme, že to je dobrý predaj,“ hovorí Ftáčnik. Vychádza z toho, že ide o akcie firmy, ktorá je momentálne v strate.
S týmto nie sú stotožnení všetci poslanci. Proti hlasoval napríklad mestský poslanec za KDH Ignác Kolek.
„Nie je ťažké vykázať stratu prvých päť rokov, keď dám do odpisov to, čo môžem rozdeliť na 30 rokov. To znižuje potenciálny zisk navonok pre akcionárov,“ hovorí Kolek.
Jeho stranícka kolegyňa Anna Dyttertová súhlasí. „Hotel bude na seba aj zarábať, to nie je otázka roka. Potom prečo má druhý akcionár o akcie záujem?“ pýta sa.
Ftáčnika naopak na hlasovaní podporili viacerí poslanci za SDKÚ. Príkladom je Jozef Uhler.
„Pre mesto bude len dobré, ak preruší kontakty s touto skupinou podnikateľov,“ povedal poslanec.
Bratislava Širokému hotel darovala, myslí si Konštantín Čikovský
Čítajte komentár (piano) >>
Prístup ku všetkým komentárom nielen na sme.sk za 3,90 Eur mesačne. Kúpiť teraz
Obsadenosť je vraj nízka
S otázkami ohľadom ceny za balík akcií nás odkázal na straníckeho kolegu Milana Černého, ten zastupuje mesto v dozornej rade Tehelného poľa.
„Hotel začal podnikať vo štvrtom mesiaci roku 2011. Nábehová krivka jeho obsadenosti je postupná. Na majstrovstvách sveta bežala dobre, neskôr v roku 2011 padla na dvadsať percent. Ale zisk je nastavený na prevádzkovú obsadenosť 50 percent,“ vysvetľuje Černý.
Akcie sa podľa neho museli najprv ponúknuť na predaj druhému akcionárovi Tehelného poľa, má predkupné právo. Vzniklo predtým, ako bol Černý poslancom zastupiteľstva. Zrejme za čias primátora Andreja Ďurkovského.
V materiáli, ktorý poslanci schvaľovali, sa písalo aj o tom, že zmena je aj odpoveďou na výhrady Najvyššieho kontrolného úradu (NKÚ) k financovaniu štadióna a blízkeho hotela.
„NKÚ je oprávnený plnenie opatrení na odstránenie nedostatkov kontrolovať,“ zareagovala na informácie o zmenách hovorkyňa úradu Lenka Ištvánová.
Lazík: Hovoríme o miliónoch, nie tisícoch
Podiel mesta Bratislava vo firme, ktorá prevádzkuje hotel Double Tree by Hilton pri zimnom štadióne, mal podľa MARTINA LAZÍKA z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska cenu v miliónoch eur.
Spomínaných 26-tisíc eur za akcie firmy, ktorá vlastní hotel pri štadióne sa vám zdá málo. Prečo?
„Samotná budova má výnosnosť a príjmy podľa toho, ako prenajmem priestory: hotelu, kanceláriám alebo komukoľvek inému.“
Čiže netreba sa pozerať na stratu Tehelného poľa?
„To je o účtovníctve. Nie je strata ako strata – samotná strata ešte neznamená problémy. Môže to byť samozrejme aj strata, ktorá indikuje prepadajúci sa biznis a hovorí o tom, že aj nasledujúce obdobie bude strata vysoká. Hodnotiť by sa dalo až po audite účtovníctva a súvisiacich dokladov.“
Je možné predpokladať, že by strata bola do budúcna zásadná pri obsadenosti hotela okolo 70 percent? To je číslo, o ktorom hovoria niektorí poslanci a zdrojujú to predstaviteľmi hotela.
„To je obsadenosť, pri ktorej by hotel mal byť ziskový.“
V prípade, že obsadenosť je 70 percent a hotel vykazuje prevádzkovú stratu, nemôže ísť o manažérsku nekompetentnosť?
„Na druhej strane to môže byť práve vysoká manažérska kompetentnosť a vytvorenie straty bolo v biznis plánoch spoločnosti. Motív a dôvody môžu byť rôzne. Napríklad výrobný podnik v Malackách, ktorého majiteľ vlastní aj prevádzku Ikea, je za minulý rok v strate 60 miliónov eur, ale to nie je o tom, že by to bola katastrofa a idú preto za 26–tisíc predať podnik s technológiami a budovami. Je to o nutnosti vykonať zmenu a to takú, aby investícia o dva roky priniesla prevádzkový zisk. Na základe straty v účtovníctve sa nedá povedať, či ide firma dole vodou alebo je to prejav nejakej investície. Aj keby hotelový biznis z nejakých príčin nefungoval, tak stále má spoločnosť v tomto prípade súbor nehnuteľností – pozemok a budovu, ktoré majú svoju hodnotu."
Pri obsadenosti 20 percent, o ktorej hovoria zástancovia predaja balíka akcií to indikuje, že je to zlý zámer a môžem ešte prebudovať hotel na niečo iné?
„To je o hotelovom biznise, nie o realitnom, samozrejme pri ďalších zmenách je možné vykonať aj zmenu základného zámeru – prerod na byty, alebo niečo podobné. Väčšie zmeny si zase vyžadujú aj väčšie investície. Na druhej strane napríklad projekt Trinity je v strate, v konkurze, pripravuje sa dražba, ale nebude sa predávať za tisíce eur a bude nevyhnutne vyžadovať ešte veľké investície. Stále je to však súbor nehnuteľností, ktorý má svoju hodnotu.“
Hodnota je v lokalite? A že tam môže byť hotel, kancelárie alebo niečo iné?
„Samotná poloha je celkom dobrá – širšie centrum, plusom je blízkosť štadióna, kde teraz hrá Slovan KHL. Ruské tímy nie su chudobné a ak sa dobre nastaví cenová politika, mohli by tam pred alebo po zápase prespávať. Samozrejme, to hotel celkovo neuživí, ale je to jeho výhoda oproti iným v Bratislave. Hotel patrí do siete, čo by mu taktiež malo priniesť klientelu.“
Keby som prišla ako investor a spýtala sa, čo mám robiť s týmto akciovým balíkom, ako si ho mám oceniť?
„Je nutné začať od účtovíctva, auditu, nie slepo pozerať len na nehnuteľnosti, ale ani nie iba na jedno číslo, treba auditovať zmluvy, biznis nastavenia a iné. Tiež si musím pozrieť stanovy, čo môžem na základe 40 percent? Aké mám práva a vplyv na spoločnosť? Audit by už mal ukázať aj plánované budúce výnosy.
Aká môže byť hodnota firmy, ktorá vlastní takýto hotel? Hovoríme o desaťtisícoch alebo státisícoch?
„Hovoríme o miliónoch. Vidieť to aj na cene pozemku (cena teraz schválená) a na cene budovy, ktorej stavebná cena bola podľa investora na úrovni 30 miliónov. Cena za celú spoločnosť by mala byť na tejto úrovni a vyššie. Nevieme, či s firmou súvisí vynútená investícia, ktorá by bola potrebná v najbližšom období.“
Čiže 40 percent z toho by mohlo získať mesto predajom akcií spoločnosti, ktorá hotel vlastní, hoci je v strate?
„Ak tá akciová spoločnosť vlastní túto budovu a tento pozemok. Aj keby celú stratu mal znášať len tento 40-percentný podiel, stále sa bavíme o miliónoch.“
