FOTO - ARCHÍV SME
Zahraniční investori vidia veľké paralely medzi Slovenskom a Írskom, preto s obrovskou chuťou investujú na tento trh. Rast cien nehnuteľností odhadujú odborníci v priemere okolo 10 % ročne počas najbližších štyroch-piatich rokov.
Zahraniční developeri priniesli na Slovensko nové poriadky, čo pre klientov znamená zvýšenie ich ochrany. Aké bude mať ich pôsobenie na našom trhu dôsledky?
"Ceny to paradoxne nadol nepotlačí, skôr budú stúpať. Dôraz sa však začne klásť na služby a vznikne väčší tlak na banky. Očakávame, že dôjde k pozitívnej zmene hypotekárneho financovania. Banky budú ponúkať výhodnejšie podmienky pre klientov, budú sa predbiehať v ponuke výhodnejších splátkových kalendárov a v podobe nižších úvodných splátok. Napríklad v Prahe sa dnes bežne stretneme s úvodnou splátkou päť percent z ceny a zvyšok sa platí až po kolaudácii," hovorí projektový manažér realitnej spoločnosti Lexxus Jozef Šimek.
S nárastom konkurencie klienti dostanú lepší servis v podobe vzorových bytov, jedného predajného miesta, kde vybavia od podpisu zmluvy aj financovanie a poistenie bytu či hypotéku na mieru.
Ceny bytov a domov sa začínajú viac odvíjať od lokality a kvality. "Napríklad minulý rok sa byty na Dunajskej ulici predávali za 60-tisíc za m2. Keby boli v druhom obvode, predávali by sa za 40-tisíc," hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ľubomír Kardoš.
Zvyšuje sa tlak na kvalitu novostavieb, čo tiež ovplyvňuje ich ceny. "Novostavby sa pohybujú okolo hladiny 50-tisíc za m2 vrátane DPH, staršie byty si držia polovičnú cenovú hladinu bytov nových. V širšom centre sa predávajú byty v cene okolo 29 - 35 tisíc za m2, v centre, samozrejme, drahšie. K tomu treba prirátať DPH.
Tento rok nie je predpoklad kolísania cenových hladín. Nové byty však budú drahšie, ale to bude preto, že budú v lepších lokalitách, ako sú Podhradie, pri Dunaji, na prelome I. a II. obvodu v okolí Karadžičovej ulice. Ale bežné byty v širšom centre by sa mali pohybovať v konečnej cene od 40- do 55-tisíc za m2," upresňuje Ľubomír Kardoš.
Situácia sa tak mení oproti minulým rokom, keď výrazný nedostatok bytov viedol k anomálii v podobe rovnakých alebo takmer rovnakých cien starých panelových bytov a novostavieb.
Konkurenčné prostredie, boom v bytovej výstavbe a výhodnejšie hypotéky, to všetko spôsobuje i zreálnenie cien nájmov, ktoré fungujúci trh s nehnuteľnosťami v Bratislave stláča nižšie. "Dnes sa ceny studených nájmov, teda bez energií pohybujú od osemtisíc korún mesačne," hovorí Kardoš.
Ľudia očakávajú, že spolu s nárastom počtu bytov ich ceny pôjdu dole
Obchodníci s nehnuteľnosťami však stagnáciu alebo dokonca pokles cien nových bytov vôbec neočakávajú, podľa nich však dôjde k segmentácii. "Segmentácia je daná lokalitou, napríklad na Kolibe sa určite nebudú stavať byty v nižšom segmente," vysvetľuje Jozef Šimek. Nižší segment sa bude sústreďovať v okrajových častiach mesta ako Vrakuňa, Most pri Bratislave či v niektorých častiach Petržalky. "Nižší segment znamená, že bude jasne rozlíšiteľné, v akom štandarde je postavený ten ktorý projekt. Či ide o luxus, strednú triedu, alebo nižší štandard. Toto bude ten najväčší rozdiel oproti minulosti," upresnil Šimek.
Nové drahšie, staré paneláky lacnejšie
Medzi najvýraznejšie zmeny na trhu s bytmi bude v najbližších dvoch rokoch patriť ďalší pokles cien panelových domov hlavne na sídliskách ako Petržalka, Dúbravka, Karlova Ves, a zvýraznenie diferenciácie medzi novými a starými bytmi. "Petržalka však bude veľmi zaujímavá. Najmä tie jej časti, ktoré sú neďaleko centra a majú jedno z najideálnejších napojení na centrum, infraštruktúru a občiansku vybavenosť, budú priťahovať nové projekty. Nehovoriac o tom, že z niektorých miest v Petržalke je snáď najkrajší výhľad na Staré Mesto," hovorí Šimek. Rozširovať sa bude opačným smerom na Rusovce, Čunovo.
Podobne sa začne rozvíjať i Nové Mesto. Bude to štvrť modernej architektúry a dizajnu, kombinácia administratívy aj rezidencií. "Tri Gránit tam plánuje postaviť štyri výškové budovy v blízkosti Polusu, uvidíme, ako sa to dotkne blízkeho okolia," uvažuje projektový manažér Lexxusu.
Ružinov je obľúbenou lokalitou Bratislavčanov, realitné kancelárie zaznamenávajú stály a veľký dopyt a to nielen po novostavbách, ale aj v rámci sekundárneho trhu s bytmi. Aj tam sa čoskoro rozbehnú veľké projekty. Dopyt je tam stále a bude sa orientovať na stredný segment.
Stavia sa na nezastavanom a zahusťujú sa sídliská
Najvýraznejšie zmeny v Bratislave nastanú veľmi skoro a to v okolí Presscentra, Pribinovej, v oblasti medzi mostom až po Karadžičovu ulicu. Zahusťujú sa i Dlhé diely, výrazný potenciál majú Vajnory, kde v priestoroch bývalého športového letiska vyrastie nový mestský obvod. Podľa Trendu tu v najbližších rokoch plánujú zahraniční developeri investovať približne 700 miliónov eur (27 mld. korún). Výstavba by sa mala začať už v tomto roku a malo by prioritne ísť o obytné priestory.
Postupne sa okrajové časti mesta spájajú do celkov, budú vznikať satelitné mestečká v okolí, možno hovoriť o projektoch Malinovo, Zálesie, Senec, Čierna Voda, Miloslavovo.
Záujem Bratislavčanov siaha po Pezinok
Obce v okolí Bratislavy rozširujú územné plány, ponúkajú stavebné parcely a začína sa stavať. "Od Devínskej Novej Vsi cez Záhorskú Bystricu smerom na Stupavu, keď prejdeme cez Karpaty, tak nasleduje Rača a Svätý Jur a Pezinkom záujem končí. Pod Pezinkom je to Čierna voda, Slovenský a Chorvátsky Grob, Bernolákovo, Ivanka, za Dunajom Jarovce a Rusovce - potiaľ sú ľudia ochotní denne dochádzať. Vzdialenejšie obce vo vzdialenosti 30 - 40 km také zaujímavé nie sú. Kým nebude rozšírená cestná infraštruktúra, vzdialenejšie obce až také lukratívne nebudú," hovorí Ľubomír Kardoš a dodáva, že ľudia, keď sa majú sťahovať v rámci mesta z bytu do bytu, najradšej zostávajú v tej štvrti, na ktorú sú zvyknutí. Migrácia medzi obvodmi, samozrejme, existuje, ale lokality už determinujú ceny.
Zhruba pred rokom sa hovorilo o lacných nehnuteľnostiach v blízkom zahraničí.
Podľa prezidenta NARKS to bol skôr "šum". Niektoré rakúske realitné kancelárie inzerovali, že predávajú pozemky za 900 - 1500 Sk za m2. "Je tam však iný režim zdaňovania z nehnuteľností a nepočul som o tom, že by sa tam skutočne začínalo stavať. V Maďarsku to nie je až taký problém, ale žiadna ich výstavba sa tam u nás neinzeruje," vysvetlil prezident NARKS.
Priemerné ceny nových bytov podľa obvodov:
I. 56 - 60 000 Sk/m2 II. 41 000 Sk/m2 III. 42 000 Sk/m2 IV. 37 000 Sk/m2 V. 34 000 Sk/m2 Uvedené ceny sú bez DPH
Aká je situácia na trhu s bytmi v porovnaní s Prahou?
"Odhliadnuc od rozdielov v DPH, hlavný rozdiel je v tom, že pražský trh je už saturovanejší, niekoľko mesiacov po kolaudácii projektov sa ešte stále nájdu nepredané byty. Klientom sa treba viac prispôsobovať, ponúkajú sa napr. zľavy na vybavenie bytu, garážové státie zadarmo, prípadne sú to iné aktivity, ktoré podporujú predaj. Domáci developeri nie sú k tomu zatiaľ nútení, ale je len otázkou času, keď si to trh vyžiada. Projekty, ktoré sa teraz v Bratislave dokončujú, už tiež zaznamenávajú určité percento neobsadenosti.
Pred rokom-dvoma ceny v Prahe výrazne poklesli a výrazne sa diferencovali ceny nových a starých bytov. Percentuálny pokles v prípade panelových bytov bol až dvojciferný a podobný vývoj môžeme očakávať aj v Bratislave," uzavrel J. Šimek.
Autor: bek
