Záujem o pozemky a ich nedostatok zvyšuje cenu

Bývať vo vlastnom je snom mnohých ľudí. Najideálnejším riešením je pre mnohých rodinný dom v peknom prostredí s veľkým pozemkom. Postaviť si dom alebo si ho dať postaviť na kľúč dnes už nie je problém. Horšie, najmä v Bratislave, je to s pozemkami. Je tu už príliš tesno, voľných stavebných pozemkov ubúda. Dopyt sa však stále zvyšuje, a tak ceny stúpajú. V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi o 10 až 20 percent, niekde je to ešte oveľa viac. V hlavnom meste sú ceny viac ako trojnásobne vyššie ako inde na Slovensku, no stále je to ešte menej ako v iných európskych krajinách.

Najdrahšie sa predávajú pozemky v strede mesta, v smere k okrajovým častiam sú ceny nižšie. Trend stúpania cien bude pokračovať, lebo dopyt sa v ekonomicky najsilnejšom regióne, akým Bratislava je, určite nebude zmenšovať.

Najlukratívnejšie pozemky sa dajú nájsť v okolí Hradu, Slavína, na Kolibe či na Kramároch. Od 10- do 20-tisíc, no cena môže prekročiť aj 40-tisíc za meter štvorcový. V okrajových mestských častiach, ktoré však považujú niektorí ľudia za výhodnejšie na bývanie, sa cena niekedy začína už pri dvoch tisíckach. Lenže situácia sa môže meniť. S predpokladaným rozvojom mesta, výstavbou diaľnic, hypermarketov a ďalšej infraštruktúry môže aj tu dôjsť k zdražovaniu.

Tvorbu cien určuje iba trh

Vyhláška ministerstva financií ešte z roku 1991 určovala cenu pozemku v Bratislave na 1500 korún za meter štvorcový. Realita je však úplne iná. Na trhu je voľná tvorba cien. Ich konečnú výšku ovplyvňuje mnoho faktorov. Napríklad vzdialenosť od občianskej vybavenosti (obchod, škola, zdravotnícke zariadenie, autobus, vlak), atraktivita miesta (ticho alebo hluk, pekné okolie, blízkosť alebo vzdialenosť od frekventovaných ciest či prevádzok), existujúca či neexistujúca vlastná príjazdová cesta.

Objavili sa snahy o vytvorenie akejsi cenovej mapy Bratislavy, ktorá by zohľadňovala súčasný stav na trhu na základe štatistického spriemerovania cien. Určili by sa drahšie a lacnejšie lokality. Kupujúci i predávajúci by sa ľahšie orientovali. Tieto aktivity však zatiaľ neboli dotiahnuté do konca.

Podľa riaditeľa 1. Merkur Reality Jaroslava Dolnáka vychádza realitná kancelária pri tvorbe cien zo súdnoznaleckého posudku. Ten spája reálnu cenu pozemku, ktorej je hoden, a jeho trhový potenciál.

"Keď niekto chce kúpiť pozemok, mal by spolu so súdnoznaleckým posudkom žiadať aj aktuálne územnoplánovacie rozhodnutie. To určuje, či sa dispozícia pozemku zhoduje so stavebnými predstavami kupujúceho. Budúci staviteľ tam napríklad nájde aj prvotnú informáciu o povolenej maximálnej percentuálnej zastavanosti pozemku, čo môže vplývať na jeho stavebný zámer. Je v záujme realitnej kancelárie, aby mala tieto dokumenty k dispozícii, pri predaji sa s takýmto produktom pracuje najlepšie," vysvetľuje Dolnák.

"Veľmi dôležitou vecou, ktorá ovplyvňuje cenu pozemkov, je možnosť pripojenia sa na inžinierske siete - kanalizáciu, elektrinu, plynovod, vodovod, telefón alebo káblovú televíziu. Mali by byť dostatočne dimenzované na ďalšiu výstavbu. V opačnom prípade je síce cena nižšia, no po investícii do zabezpečenia nových sietí sa v konečnom dôsledku pozemok predraží. Cena by už mala zohľadňovať prípadnú investíciu na vyvedenie inžinierskych sietí."

Nie je pozemok ako pozemok

Keďže pozemkov v Bratislave je nedostatok, objavujú sa špekulanti, ktorí ponúkajú také, ktoré nie sú vhodné na výstavbu. Preto si treba pri kúpe dať pozor. Pozemok musí byť v územnom pláne mesta určený na budúcu výstavbu. "Toto je zachytené v už spomínanom územnoplánovacom rozhodnutí. Stavebným sa stáva pozemok fakticky vtedy, keď je stavebnému úradu predložený projekt. Potom do hry vstupuje viacero ďalších inštitúcií, až sa napokon môže stavať. Tento proces však môže niekedy trvať aj päť rokov," hovorí Jaroslav Dolnák.

Štatút stavebného pozemku si môže kupujúci overiť na liste vlastníctva, ktorý dostane na katastrálnom úrade. Nájde na ňom aj informáciu o tom, či na pozemok nie je uvalené vecné bremeno, či predávajúci je naozaj jeho majiteľom, alebo či pozemok nemá viac majiteľov.

Nový trend - bývanie

za hranicami

V duchu trendu odchodu ľudí z mesta na vidiek sa zariadili obce v okruhu do 30 kilometrov od Bratislavy. Lesnú a poľnohospodársku pôdu sa snažia pretransformovať na stavebné pozemky a ponúknuť ju záujemcom. Najnovšie Bratislavčania obracajú svoju pozornosť aj za hranice a kupujú si pozemky v Rakúsku. "V posledných dvoch rokoch sa naozaj zvýšil záujem o bývanie v Rakúsku. Pozemky tam stoja približne toľko ako v niektorých častiach Bratislavy, výhodou je rýchlejšie vybavovanie formalít, ale aj lepšie služby," potvrdzuje Peter Macinský, riaditeľ 1. REAL, s. r. o. "Stavba domu sa síce môže predražiť, ak ju realizuje čisto rakúska firma, ale dá sa to riešiť aj subdodávateľsky, v spolupráci so slovenskými firmami."

To, či sa bude Bratislava v budúcnosti aj naďalej zahusťovať, alebo sa začne viac stavať v niektorej z okrajových častí mesta, naznačí nový územný plán, ktorý mal byť schválený v tomto roku. Trh s pozemkami bude vychádzať práve z neho. "Jeho schválenie bolo odložené na jar budúceho roka," povedala hovorkyňa magistrátu Eva Chudinová. PRIPRAVIL

PROKOP SLOVÁČEK