BRATISLAVA. Prvý dojem a čas. Pri predaji nehnuteľností zohrávajú kľúčovú rolu. Ak nechcete urobiť zo svojho príbytku cieľ „realitnej turistiky“ a o pol roka ho predať pod cenu, treba si jednotlivé kroky premyslieť a naplánovať.
Začnite od ceny. „Prvým krokom by mal byť prieskum, za aké ceny sa predávajú podobné ponuky v okolí,“ vysvetľuje člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Mário Glos zo spoločnosti Reality MGM.
Na čo si dať pozor
- V prípade predbežného záujmu odporúčajú realitky podpísať zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej bude zakotvená pokuta pre obe strany v prípade, že od obchodu odskočia.
- Ak chce kupujúci financovať nehnuteľnosť prostredníctvom hypoúveru, pýtajte sa, či má aspoň desať percent z ceny – banky už 100-percentné úvery nedávajú.
- Nehnuteľnosť sa nedá vyplatiť v hotovosti, a to ani jej časť – všetko len prevodom na účet.
Rozumné podľa neho nie je nastaviť cenu neúmerne vysoko, a to ani v prípade, že sa majiteľ s predajom neponáhľa. „Klient, ktorý je na druhej strane, vie, že daný byt je v ponuke pridlho, takže nadobudne dojem, že tam bude nejaký problém.“
Cena by nemala byť vyššia ako päť percent nad bežnou cenou. „Treba rátať s tým, že pri konečnom jednaní o cene bude chcieť kupujúci zľavu dve až tri percentá,“ poznamenal Glos. Plus treba počítať s províziou realitnej kancelárie.
Ďalším bodom je rozhodnutie, či budete svoj byt predávať sami, alebo ho zveríte do rúk realitnej kancelárie. Keď sa rozhodnete pre sprostredkovateľa, oplatí sa riadiť referenciami.
Po vstupe realitného agenta na scénu by mali udalosti nabrať rýchly spád. „Kľúčová lehota sú tri týždne. Potom je už ponuka všedná, zapadne prachom, stráca atraktívnosť,“ upozornil Glos.
Byt potrebuje nastajlovať
Byt alebo dom budete pravdepodobne ponúkať na predaj formou inzercie. K tej potrebujete dobré fotografie alebo video. Či si ich už urobíte sami, alebo ich zhotoví váš realitný maklér, dbajte na to, aby byt pôsobil čisto a upratane a fotky realisticky.
V tejto fáze môžete využiť služby špecialistov na bytové skrášlenie, takzvaný home staging. Dokážu „nastajlovať“ miestnosti v byte tak, aby prilákali pozornosť kupujúceho.
Najdôležitejší je totiž prvý dojem z nehnuteľnosti. Klient sa obyčajne rozhodne v prvých minútach po prekročení prahu predávanej nehnuteľnosti, či ju chce.
Byt pred úpravou. (zdroj: IntExReal)
Byt po úprave. (zdroj: IntExReal)Edita Vörösová zo spoločnosti IntExReal opisuje päť základných úprav, ktorými home stager urobí vašu nehnuteľnosť atraktívnejšou.
Prvou je poriadok a čistota už od vstupu. Potenciálny zákazník má oči otvorené už v čase, keď vystupuje z auta pred vaším panelákom. Čo je pokazené alebo poškodené, treba odstrániť alebo opraviť a priestory rozjasniť.
„Ďalšie zásady sú - zbavme sa pachov a vecí, ktoré bránia kupujúcemu objektívne vnímať priestor,“ vysvetľuje Vörösová. Upravené priestory sa podľa nej predávajú rýchlejšie a za lepšiu cenu.
Dvojhodinová konzultácia s home stagerom vyjde cca na 100 eur, samotná realizácia stojí od 200 eur vyššie podľa veľkosti nehnuteľnosti.
Pasívny predaj škodí
Doklady pri predaji
- Titul nadobudnutia – kúpno-predajná zmluva (môže vyčierniť údaje o pôvodnej cene) alebo darovacia zmluva.
- Zálohové predpisy a zmluvu o výkone správy, ktorú po predaji preberá kupujúci.
- Pri pozemku aj katastrálna mapa alebo geometrický plán.
- Potvrdenie o veku stavby (vydá správca domu), pri rodinnom dome kolaudačné rozhodnutie, kde je zapísaný vek stavby – potrebuje nový majiteľ do znaleckého posudku pre banku.
Inzerát nestačí len zavesiť na internet. Realitný maklér by mal s vašou nehnuteľnosťou pracovať aktívne. Mal by vedieť nastaviť cieľovú skupinu pre predávanú nehnuteľnosť a spárovať vašu ponuku s dopytom potenciálnych kupujúcich. „Najhorší je pasívny predaj. Byt sa hodí do ponuky a viac sa oň nik nestará,“ hovorí Glos.
Ak sa nedohodnete s jednou realitkou na exkluzívnom predaji, a váš byt budú ponúkať viacerí agenti, dajte si pozor na to, aby sa váš inzerát neopakoval na jednom webe s nehnuteľnosťami s rôznymi cenami.
„Stáva sa, že realitná kancelária ponúkne nehnuteľnosť za menej, ako chce samotný klient. Keď už nájde na danú sumu klienta, byt sa lepšie nepredá,“ upozorňuje Glos.
Bez majiteľa
Samotné obhliadky bytu je podľa špecialistu na reality lepšie robiť bez prítomnosti majiteľa. „Ten môže veci vidieť príliš ružovo, čo môže klienta odradiť,“ dodal. V prípade, že majiteľ byt predáva sám, mal by sa určite zdržať prehnaných komplimentov o nehnuteľnosti. „Treba ju prezentovať triezvou optikou.“
Ak sa klient v krátkom čase nevyjadrí, že byt kúpi, váha a rozhodnutie odkladá, pravdepodobne obchod neurobíte. „Ak klient nehnuteľnosť chce, vyjadrí sa veľmi rýchlo, hlavne pri starších bytoch,“ uzavrel Mário Glos.
Osobné veci nemajú na fotkách v inzeráte čo hľadať
Fotky rôznych zátiší v byte, naskladaných farebných uterákov či vázičiek na poličke môžu vyzerať lákavo, byt vám však predať nepomôžu. Ako správne nafotiť byt určený na predaj, radí Michal Kolenčík z realitnej kancelárie Prom real.
Má zmysel inzerovať predaj nehnuteľnosti bez fotografie?
„Inzeráty bez fotky sú pre záujemcov nezaujímavé, podozrivé, sú stratou času. Trend sa posunul ešte ďalej - kvalitné realitné kancelárie využívajú video obhliadky a 3D prehliadky nehnuteľností. Záujemcovia vďaka nim získajú lepší obraz o nehnuteľnosti a zároveň znižujú počet zbytočných obhliadok.“
Poraďte, na čo sa zamerať - čo by malo byť z fotografie potenciálnemu kupujúcemu jasné? Čo fotiť a čo nie?
„Pri fotení je potrebné nielen priestor upratať, naaranžovať, ale aj odfotiť v správnom čase, keď máme v byte najviac svetla. Na to, aby ste odfotili kúpeľňu alebo chodbu napríklad potrebujete širokouhlý objektív. Nehnuteľnosť treba pred fotením odosobniť. To znamená schovať všetky osobné veci, aby si záujemca mohol predstaviť byt po svojom. Na fotkách by nemali byť žiadne osoby, ani deti a zvieratá. Treba sa vyhnúť fotkám stien, dverí, skríň, zvierat, a hlavne rozmazaným fotkám. Ideálna prezentácia nehnuteľnosti je, ako keby prišiel záujemca do pekného hotela, kde si len zloží svoje veci a hneď môže bývať.“
Je správne poskytnúť fotografie všetkých miestností v byte alebo v dome?
„Ak chceme predísť ´realitným turistom´, mali by sme mať dostatočný počet fotiek všetkých podstatných priestorov. Do inzerátu patrí aj pôdorys bytu, ktorý uľahčí potenciálnemu kupujúcemu zorientovať sa v dispozíciách nehnuteľnosti. Fotky výhľadov a exteriérov sú tiež veľmi nápomocné v rozhodovaní. Ak máme drahú nehnuteľnosť, ktorej cenu zvyšuje lokalita v centre mesta, musí byť vidieť tento benefit na fotkách, čiže výhľady z terás, balkónov. Realitní makléri, ktorí pracujú neexkluzívne, často uvádzajú obmedzený počet fotiek, aby ich neobchádzali potenciálni kupujúci. “
Aké technické parametre by mali mať fotografie k inzerátu na predaj nehnuteľnosti?
„Fotografie na internet by mali mať dostatočne vysoké rozlíšenie a mali by byť ostré, preto sa pri fotení často používa aj statív. Základ je zabezpečiť dostatok svetla a fotiť nehnuteľnosť, keď je najlepšie nasvietená. V priestoroch, kde denné svetlo nemá prístup, by mali byť dostatočne svietivé žiarovky. Profesionálne nafotenie by malo byť štandardom od realitného makléra.“
Je nejaké pravidlo, koľko fotografií by malo dokumentovať jeden inzerát. Čo je málo a čo už veľa?
„Na niektorých inzertných serveroch sa uvádza, že do 20 fotiek by malo stačiť. Platí tiež, že vo videu zachytíte oveľa viac a záujemca získa oveľa lepší obraz o byte.“
Je v poriadku dokumentovať inzerát fotkami z mobilu?
„Fotografie z mobilu sú už dnes veľmi kvalitné a pri ideálnej svetelnosti vieme dostať pekné fotografie. Ale fotenie realít si vyžaduje trocha viac. Bohužiaľ, veľa neprofesionálnych maklérov ešte fotí mobilmi. Ponuky s videoobhliadkou sú zase o krok ďalej. Tam sa spravidla prichádzajú skutočne vážni záujemcovia naživo už len presvedčiť o kvalitách nehnuteľnosti.“
