BRATISLAVA. Mesto má od začiatku tohto roka novú povinnosť. Keďže nestihlo nájomníkom bývajúcim v reštituovaných bytoch postaviť nové byty, musí majiteľom daných nehnuteľností kompenzovať ušlé nájomné až dovtedy, kým nájomníkom neposkytne náhradné ubytovanie.
To znamená, že majiteľom bytov musí doplatiť rozdiel na nájomnom, ktoré by dostali, keby tieto byty prenajali za komerčných podmienok a nemuseli v nich trpieť nájomníkov, ktorí im platia len štátom regulované, a teda nízke, nájomné.
Problém nájomníkov z reštituovaných bytov s regulovaným nájomným sa vlečie od pádu minulého režimu. Vtedy totiž bývalí majitelia dostali od štátu naspäť svoje byty často zanedbané, v zlom technickom stave a s novými nájomníkmi.
Mesto byty nepostavilo, zaplatí milióny Čítajte Tento rok si mesto na vyplácanie kompenzácií vyčlenilo v rozpočte tri milióny eur.
Na to, aby ich mohlo mesto začať vyplácať, muselo najprv schváliť metodiku výpočtu a vyplácania náhrad.
„Metodiku vypracovalo hlavné mesto najmä z dôvodu, že príslušná zákonná úprava je len rámcová a neobsahuje bližšie detaily určenia tohto rozdielu,“ ozrejmila hovorkyňa bratislavského magistrátu Zuzana Onufer.
Kritériá na výpočet náhrad
Mesto pri príprave metodiky nespolupracovalo s majiteľmi reštituovaných bytov či s ich zástupcami. Metodiku vypracovali odborní pracovníci magistrátu. Poslanci hlavného mesta ju schválili na poslednom mestskom zastupiteľstve 25. mája. Určili v nej aj strop na trhové nájomné, a teda aj na kompenzácie.
Na výpočet náhrad na nájomnom použili priemerné ceny z cenovej mapy prenájmov nehnuteľností Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska v Bratislave.
„Priemerná cena nájmu za všetky byty bez rozdielu izbovosti je 8,7 eura za štvorcový meter a mesiac,“ píše sa v schválenej metodike.
Aby mesto určilo limit na trhové nájomné pre jednotlivé kategórie bytov, upravilo priemerné ceny nájmu o koeficienty. Z nich je najdôležitejším vybavenosť bytu a technický stav.
„Tento koeficient je stanovený na mínus 30 percent až mínus 35 percent, keďže ide o byty s nedostatočnou údržbou,“ píše sa v metodike.
Mesto odstupňovalo limity náhrad aj podľa jednotlivých kategórií bytov. V nich sa hodnotí napríklad to, aké majú kúrenie a či sa v nich nachádza splachovací záchod alebo kúpeľňa.
Maximálne mesačné trhové nájomné stanovilo pritom mesto od 6 eur na štvorcový meter pre byt prvej kategórie do 1,984 eura za štvorcový meter pre byt štvrtej kategórie.
Náhradné byty Pri kríži nechcú Dúbravčania ani reštituenti Čítajte Výšku kompenzácie následne vypočítajú ako rozdiel medzi trhovým a regulovaným nájomným.
Napríklad majiteľ bytu prvej kategórie s rozlohou 70 štvorcových metrov, v ktorom nájomník platí regulované nájomné vo výške 210 eur, môže dostať najvyššiu kompenzáciu 210 eur. A to preto, lebo maximálne trhové nájomné za štvorcový meter pre byt prvej kategórie je šesť eur. Čiže 70 x 6 = 420 eur, z ktorých však treba odpočítať regulované nájomné – a teda 210 eur.
Žiadateľ musí o kompenzáciu požiadať
Na to, aby mesto žiadateľom kompenzácie vyplatilo, musia majitelia bytov vyplniť žiadosť a doručiť ju magistrátu. Pripojiť k nej musia aj konkrétne údaje o byte, jeho stave, aktuálnu výšku regulovaného nájomného, ako aj požadované trhové nájomné.
„K formuláru by mali byť pripojené aj základné doklady ako list vlastníctva a fotodokumentácia bytu,“ ozrejmila Onuferová.
Ak sa majitelia bytov vo svojich žiadostiach o kompenzácie „zmestia“ do limitov určených mestom, magistrát im ich vyplatí.
„Zamestnanci magistrátu urobia iba fyzickú obhliadku bytu s cieľom kontroly opisu bytu a fotodokumentácie predloženej žiadateľom,“ píše sa v metodike.
Ak majiteľ bytu bude žiadať vyššiu kompenzáciu, mesto mu ju môže stále vyplatiť. Dá si však vypracovať znalecký posudok, ktorý mu musí nárok žiadateľa potvrdiť. Ak mesto žiadosti majiteľa reštituovaného bytu nevyhovie, ten si môže ešte stále uplatniť nárok na vyššiu kompenzáciu súdnou cestou.
Majitelia bytov i odborníci vidia úskalia
Majitelia reštituovaných bytov s metodikou vyplácania náhrad nesúhlasia a limity trhového nájomného považujú za neprimerane nízke. Nezohľadňujú podľa nich totiž aktuálnu situáciu na nájomnom trhu. Nesúhlasia ani so znižovaním priemerného trhového nájomného o 30 až 35 percent s odvolaním sa na to, že ide o staršie byty s nedostatočnou údržbou.
„V schválenej metodike mesto bezdôvodne vytvára ničím nepodloženú reguláciu výšky trhového nájomného,“ uviedol advokát a predseda Občianskeho združenia vlastníkov nehnuteľností s regulovaným nájomným Karol Spišák. Dodal, že maximálne navrhované trhové nájomné pre byty štvrtej kategórie je nižšie ako prenájom parkovacieho miesta.
Riaditeľka realitnej spoločnosti BOND Reality Daniela Danihel Rážová súhlasí, že výška kompenzácií môže byť problematická.
„Navrhovaná kompenzácia vychádza nižšia, ako je ponuka na trhu. Predpokladám, že tu bude problém nájsť relevantný a objektívny princíp naceňovania kompenzácie, keďže znalecké posudky vychádzajú z tabuliek, ktoré nie vždy korešpondujú s dynamikou reálnych cien na trhu,“ ozrejmila Danihel Rážová.
Problém vidí aj v objektívnom posúdení reálneho stavu a ocenenia trhového nájmu, keďže nie je jasné, či sú pracovníci magistrátu v tejto oblasti dostatočne vyškolení.
„Je skutočne nevyhnutné posudzovať trhovo konkrétny jeden byt a jeho stav v danom čase výlučne odborníkmi. Až na základe toho sa dá objektívne nastaviť reálna výška spravodlivej kompenzácie,“ povedala Danihel Rážová.
Spišák vidí problém aj v tom, aké dokumenty žiadatelia majú mestu predložiť, aby sa ku kompenzáciám dostali.
„Metodika podmieňuje vyplácanie rozdielu napríklad osobnou obhliadkou v týchto bytoch a predložením fotodokumentácie z týchto bytov. To však vlastník nevie splniť, pretože v týchto bytoch bývajú nájomcovia, ktorí nie sú účastníkmi tohto konania a vlastník do bytov nemá prístup,“ ozrejmil Spišák.
Aký bude ďalší postup majiteľov bytov, ešte nie je jasné.
„S najväčšom pravdepodobnosťou sa však vlastníci nehnuteľností budú domáhať svojich práv súdnou cestou, čím mestu vzniknú ďalšie nezanedbateľné výdavky,“ povedal Spišák.
Vyplácanie kompenzácií
Mesto aktuálne eviduje 315 žiadateľov o vyplatenie kompenzácií. Celkovo odhaduje, že by malo vyplatiť náhrady za 530 bytov.
Mesto zatiaľ nevie, koľko z týchto bytov je v akých kategóriách, a ani to, v akom sú stave.
„Hlavné mesto nedisponuje danou informáciou – bude sa aktualizovať po obhliadkach bytov a doplnení podkladov od žiadateľov,“ ozrejmila Kohútiková.
