BRATISLAVA. Ak sa rozhodnete riešiť svoju bytovú otázku kúpou bytu v novostavbe, budete potrebovať nielen mastnú sumu na jeho zaplatenie, ale aj poriadnu dávku trpezlivosti.
„Dnes takmer neexistujú dokončené novostavby. Všetko je predané," vysvetľuje Filip Žoldák zo spoločnosti Herrys. Byty sa predávajú z papiera – to znamená už rok a pol pred dokončením stavby.
V deň kolaudácie sú už obyčajne projekty beznádejne vypredané. "V prvých troch mesiacoch svojho predaja sú schopné projekty predať 25 až 40 percent celkovej ponuky," spresnil Žoldák.
Ľudia chcú menšie byty, kľúčový je výber lokality Čítajte Voľných dokončených bytov v novostavbách je minimum – aktuálne je to necelých päť percent z celkovej ponuky. Najrýchlejšie sa predáva bývanie v rezidenčných projektoch Skypark, Klingerka a Panorama City.
Boom predaja trvá dva roky
Fakty v číslach
- v roku 2006 bola priemerná cena za štvorcový meter asi 1600 eur
- za desať rokov stúpla na asi 2500 eur za štvorcový meter
- najlacnejšie sú nové byty v okrese Bratislava IV – čo je Dúbravka, Karlova Ves, Devín, Devínska Nová Ves, Lamač a Záhorská Bystrica
- najdrahšie v Starom Meste
- uvádzacie ceny bývajú o sedem až 15 percent nižšie
Absolútny vrchol záujmu o byty v novostavbách zaznamenali developeri v posledných dvoch rokoch. Kým predvlani sa v Bratislave predalo asi 4000 bytov, vlani to už bolo okolo 5000.
Priemernú cenu vytlačil vysoký dopyt po bývaní v novostavbách na súčasných 2500 eur za štvorcový meter. „Od začiatku roka 2015 vzrástli ceny zhruba o 18 percent," povedal analytik spoločnosti Bencont Group Matúš Jančura.
Veľký dopyt po nových bytoch súvisí s ochotou bánk požičiavať peniaze na bývanie, ale aj so zlepšujúcou sa situáciou na trhu práce.
"Ďalším dôvodom cenového rastu je napríklad aj presúvanie sa novej ponuky z okrajových častí mesta do lepších lokalít, najmä do Nového Mesta," poznamenal Jančura.
Najlacnejšie sa dá kúpiť byt v novostavbe vo štvrtom bratislavskom okrese, teda v Dúbravke, Karlovej Vsi či v Devínskej Novej Vsi alebo v Lamači. Štvorcový meter sa tam predáva asi za 2200 eur. V bratislavskom Starom Meste záujemca zaplatí aj 3300 eur za meter.
Tu sa cena ešte nezastavuje. Odborníci na reality predpokladajú ich rast, aj keď pomalší. „Zhruba päť percent medziročne,“ dodal Jančura.
Cena z prospektu nie je konečná
Pozor, „katalógová“ cena ešte nie je definitívna. K bytu v novostavbe si musíte dokúpiť aj parkovacie miesto a pivničnú kobku. Ich cena je pri niektorých projektoch aj 15-tisíc eur.
Kúpa parkovacieho státia býva povinná, k väčším bytom je často treba kúpiť aj dve miesta na parkovanie.
Ušetriť sa dá pri rýchlom rozhodovaní. Uvádzacie ceny bývajú podľa Žoldáka aj o sedem až 15 percent nižšie. Výhodou je tiež, že na začiatku predaja si záujemca vyberá zo širšej ponuky.
Podľa Matúša Jančuru sa s cenami v priebehu predaja neskôr už výraznejšie nehýbe. „So zvyšovaním cien developeri pracujú skôr pri uvádzaní nových etáp toho istého projektu.“
Developerom sa darí hlavne s menšími bytmi, veľký záujem je o dvojizbové. "Momentálne evidujeme, že ponuka dvojizbových bytov je v niektorých lokalitách v Bratislave vyššia ako dopyt. Trh je tam už presýtený dvojizbovými bytmi,” spresnil Žoldák.
Na trhu podľa neho začína byť citeľný nedostatok štvoroizbových bytov pre väčšie rodiny a jednoizbových bytov, ktoré sa predávajú veľmi dobre a rýchlo.
Základ je dobrá lokalita
Hovorí sa, že realitný trh sa riadi tromi zlatými pravidlami. Prvým je lokalita, druhé je lokalita a tretie zhodou okolností tiež. Skúsenosti realitných maklérov však napovedajú, že ľudia sa dokážu pri vysokých cenách nehnuteľností vysnívanej lokality vzdať a rozhodujú sa o kúpe v celej Bratislave. „Zvlášť mimobratislavskí klienti, ktorí tvoria veľkú časť kupujúcich. Konkurenciou bytov v Novom Meste môžu byť pokojne byty aj v Lamači alebo v Dúbravke,” poznamenal Žoldák.
Klient potom podľa neho až tak nehľadí na atraktívnosť lokality, ale skôr na dopravnú dostupnosť, občiansku vybavenosť a vybavenosť z hľadiska vyžitia vo voľnom čase.
„Vysokú váhu má absolútna cena bytu, pretože od nej závisí, či si kupujúci vôbec môže nehnuteľnosť dovoliť kúpiť, respektíve či na jej kúpu dostane od banky úver,“ uzavrel Jančura.
Apartmán a ateliér. Kúpiť či nie?
Takúto ponuku developera si treba veľmi dobre rozmyslieť. Môže vám spôsobiť problémy aj pri vybavovaní hypoúveru.
Hoci znie predstava o bývaní v apartmáne exkluzívne, v skutočnosti ide o priestory, ktoré na sto percent nezodpovedajú požiadavkám na byt. Apartmán je totiž nebytový priestor, upozorňuje advokátska kancelária AKMV.
Problém môže byť v prenikaní svetla. Či ho do novej stavby preniká dosť, musí posúdiť svetlotechnik. Jeho posudok je – okrem iných - potrebný na vydanie stavebného povolenia.
Pri výstavbe bytových domov, zvlášť ak ich developer potrebuje postaviť viac na menšej ploche, však vznikne viacero miest, ktoré budú zatienené okolitou zástavbou, na mnohé slnko nebude svietiť vôbec.
Ak však svetlo vniká počas dňa do budovaného priestoru kratší čas, ako povoľuje norma, znalec im nemôže odklepnúť nálepku bytové. Preto ich stavebník ponúka napríklad aj ako apartmány alebo ateliéry.
Problém môže podľa AKMV nastať pri vybavovaní hypotekárneho úveru. Hypoúver je totiž určený na financovanie bývania, čo môže brať banka ako prekážku. Ak nie pri prvotnej kúpe, môže sa tento problém objaviť pri jej ďalšom predaji.
Hoci je apartmán alebo ateliér nebytovým priestorom, do katastra a na list vlastníctva sa zapisuje ako priestor určený na bývanie. Vďaka tomu si v ňom môže budúci majiteľ bez problémoch nahlásiť na matrike trvalý pobyt.
